Инженерно-технические сети и прибыль девелопера при их передаче муниципалитету

Как инвестор при расчете налога на прибыль учитывает стоимость инженерно-технических сетей, если они безвозмездно переданы муниципалитету. Текущий кейс – о том, насколько существенно изменилось законодательство по этому вопросу, как это влияет на учет у девелопера.

Нормативное регулирование

До принятия закона № 323-ФЗ от 14.07.2022  у строительных организаций не было возможности учитывать во внереализационных расходах стоимость строительства сетей и коммуникаций, передаваемых муниципалитету безвозмездно. Девелоперам приходилось учитывать такие расходы в стоимости строительства жилого дома и  списывать за счет целевых средств дольщиков. Соответственно, при таком варианте их передача муниципалитету или соответствующим коммунальным предприятиям в учете не отражались.

Указанным законом была введена  норма п.1 пп.19.4 ст. 265 НК РФ, согласно которой расходы на создание объектов социальной, инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктур, безвозмездно передаваемых в государственную или муниципальную собственность, можно учитывать во внереализационных расходах на дату их передачи.

Для того, чтобы учесть стоимость передаваемых сетей в расходах, необходимо их обособленно учитывать в бухгалтерском учете на 08 счете. Перечень сетей и коммуникаций, подлежащих безвозмездной передаче, как правило, известен на момент планируемого строительства. Сети и коммуникации могут не только передаваться безвозмездно, а строиться и по предварительным договорам, по которым их в последствии будет выкупать муниципалитет или иная компания. При этом не всегда выкупная стоимость будет равна стоимости понесенных расходов на строительство.

Средства дольщиков можно направить на строительство сетей инженерного обеспечения только в том случае, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией для подключения дома к действующим сетям (п.п. 4-5 п.1 ст.18 Закона № 214-ФЗ). Следовательно, данные затраты формируют стоимость строительства, и собственниками сетей (например - электроподстанции) становятся дольщики. Вопросы расходов на содержание таких сетей, формирования тарифов и извлечения дополнительных доходов являются социальными, и в регионах решаются индивидуально.

Разъяснения консультанта

По проблемам собственности коммунальных и инженерных сетей наработана судебная практика. В частности, оспаривались вопросы текущих расходов на их содержание и прав собственности на сетевые объекты, возведенных за счет дольщиков.   По мнению судей если сети (подстанции) обслуживают сразу несколько домов, они должны  быть построены за счет вознаграждения застройщика и принадлежать ему. В профессиональных изданиях ссылаются на Постановления Президиума Красноярского краевого суда от 26.06.2018 по делу № 44Г-71/2018. Суд указал, что, если трансформаторная подстанция обслуживает несколько объектов недвижимости, она не является общим имуществом дольщиков, у них отсутствуют права на трансформаторную подстанцию, её собственником является застройщик. Похожие выводы содержат судебные решения по делам № А45-5877/2018 и № А73-11133/2014.

Таким образом, стоимость объектов инженерной инфраструктуры, относящиеся к нескольким жилым домам, которые планируется передавать безвозмездно муниципалитету, целесообразно учитывать обособленно в составе запасов (ФСБУ 5/2019 "Запасы" – пр. Минфина № 180н от 15.11.2019; ФСБУ 26/2020 "Капитальные вложения" пр. Минфина № 204н от 17.09.2020).

Также строительная компания может принять к налоговому учету убыток, возникший в результате реализации построенных ранее сетей. Положения Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 268 НК РФ) не препятствуют при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль принятию убытка, образовавшегося вследствие реализации объектов инженерной инфраструктуры муниципалитету или иным компаниям по цене ниже себестоимости.